Acqua potabile in condominio: obblighi impianti secondo il D.Lgs. 18/2023

Negli ultimi anni la sicurezza dell’acqua potabile è diventata un tema centrale non solo per le strutture sanitarie o pubbliche, ma anche per i condomini.Con il D.Lgs. 18/2023, l’amministratore condominiale assume un ruolo chiave: quello di Gestore della Distribuzione Idrica Interna (GIDI), con precisi obblighi di controllo, prevenzione e documentazione.

Chi è il GIDI e cosa prevede la legge

Art. 2, comma 2, lett. q

Il decreto definisce come Gestore della Distribuzione Idrica Interna (GIDI):

“il proprietario, il titolare, l’amministratore, il direttore o qualsiasi soggetto, anche se delegato o appaltato, che sia responsabile del sistema idropotabile di distribuzione interno ai locali pubblici e privati, collocato fra il punto di consegna e il punto d’uso dell’acqua”.

L’amministratore di condominio è quindi esplicitamente responsabile.

Art. 5, comma 3

“Il gestore della distribuzione idrica interna assicura che i valori di conformità e salubrità dell’acqua al punto di consegna siano mantenuti fino al punto di utenza interno”.

Obbligo legale: l’amministratore deve garantire che l’acqua resti potabile dal contatore fino al rubinetto.

Art. 9 – Valutazione e gestione del rischio

“I gestori della distribuzione idrica interna attuano la valutazione e la gestione del rischio per i sistemi di distribuzione interni, secondo le linee guida adottate dal Ministero della Salute sentito l’Istituto Superiore di Sanità”.

Questo si traduce in un vero e proprio Piano di Autocontrollo Igienico, con valutazione dei rischi, azioni preventive, monitoraggi e registro documentale.

Allegati II e III

Gli allegati indicano parametri e frequenze minime di campionamento dell’acqua.

Questi criteri valgono anche per i condomini, non solo per ospedali o scuole.

Cosa deve fare un condominio

Il condominio, attraverso l’amministratore (GIDI), deve:

• 📝 Redigere la valutazione dei rischi dell’impianto idrico interno.

• 📑 Adottare un Piano di Autocontrollo Igienico.

• 🧪 Eseguire monitoraggi periodici (analitici e operativi).

• 📚 Tenere un registro documentale sempre aggiornato.

• 📢 Informare tempestivamente i condomini in caso di non conformità.

Cosa succede se non si rispettano gli obblighi

Il D.Lgs. 18/2023 prevede sanzioni amministrative pecuniarie anche di migliaia di euro in caso di:

• mancata valutazione dei rischi,

• mancata redazione del piano di autocontrollo,

• assenza di monitoraggi o mancata comunicazione agli utenti.

Per l’amministratore significa una responsabilità civile, penale e amministrativa diretta.

Il D.Lgs. 18/2023 non è una norma “per grandi strutture”, ma coinvolge anche i condomini.L’amministratore è tenuto a garantire la qualità dell’acqua dal contatore al rubinetto e ad adottare strumenti di autocontrollo documentati.

Non si tratta solo di un adempimento burocratico: è una misura di tutela della salute dei condomini e di responsabilità legale per chi gestisce lo stabile.

Come può aiutarti SIA ACQUA SICURA – Esperti in Sicurezza dell’Acqua

Gestire correttamente tutti questi obblighi può essere complesso per un amministratore condominiale.SIA mette a disposizione competenze tecnico-scientifiche e strumenti pratici per garantire conformità e sicurezza:

• Analisi e valutazione dei rischi

  Identificazione dei pericoli microbiologici (es. Legionella), chimici e fisici negli impianti idrici interni.

• Piano di Autocontrollo Igienico

  Redazione, implementazione e aggiornamento del piano richiesto dal D.Lgs. 18/2023, con definizione delle misure preventive e dei controlli da effettuare.

• Monitoraggi e campionamenti

  Programmazione dei controlli analitici e operativi, con frequenze definite in base alla normativa e alle caratteristiche dell’impianto condominiale.

  
  

• Gestione della documentazione

  Creazione e aggiornamento del Registro di autocontrollo, redazione di rapporti tecnici per ASL e autorità competenti, supporto nella comunicazione del rischio verso i condomini.

  
  

• Formazione e sensibilizzazione

  Sessioni dedicate per amministratori e tecnici condominiali sulle corrette procedure di gestione, monitoraggio e prevenzione dei rischi.

  
  

• Supporto in caso di emergenze idriche

  Interventi rapidi in caso di contaminazioni o incidenti, con piani di bonifica, analisi di verifica post-evento e aggiornamento del piano di gestione.

Con SIA, l’amministratore condominiale può dimostrare di aver adempiuto ai propri obblighi di legge e garantire ai residenti un’acqua sicura, conforme e sotto controllo.

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